2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》10月22日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。
單選題
1、買房(租房)客戶具有指向性、時效性和（）的特征。
- A：周期性
- B：可變性
- C：集中性
- D：潛在性
答 案：D
解 析：客源的特征包括：①指向性，客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租，哪個區(qū)域，何種物業(yè)，能承受的價格范圍或希望的價格范圍，有無特殊需要等，客戶均有明確的指示，即便不是唯一的，也是有明確的選擇范圍;②時效性，客戶的需求是有時間要求的，客戶在表達(dá)購買或租賃需要時，均會有時間要求，期望在一段時期內(nèi)實現(xiàn)客戶的需求意向，可能是半個月，也可能是幾個月;③潛在性，客源嚴(yán)格意義上是潛在客戶，是具有成交意向的買房或租房群體。
2、寫字樓項目以（）為主導(dǎo)的銷售策略適用于同期市場可能存在有力競爭對手的情況。
- A：目標(biāo)客戶需求
- B：市場競爭優(yōu)勢
- C：競爭對手策略
- D：項目差異化特點
答 案：B
解 析：寫字樓項目的銷售策略中，以市場競爭優(yōu)勢為主導(dǎo)的銷售策略制定，適用于同期市場可能存在有力競爭對手的情況。在制定項目的銷售策略時，需針對自身與競爭對手進(jìn)行更為細(xì)致的點對點比較分析，總結(jié)項目的優(yōu)勢以作為日后銷售推廣的重點。
3、直接影響項目的市場形象與客戶感知的是（），因此開盤活動必須在充分的蓄客準(zhǔn)備，以及前期一定量客戶成交或準(zhǔn)成交的基礎(chǔ)之上舉辦。
- A：開盤活動的場地選擇
- B：開盤活動現(xiàn)場的人氣與氛圍
- C：開盤活動的現(xiàn)場準(zhǔn)備和傳播信息的程度
- D：開盤活動的形式
答 案：B
解 析：開盤活動雖有可能并非真正意義的初始發(fā)售節(jié)點，但依然是寫字樓項目引起市場集中關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點。開盤活動現(xiàn)場的人氣與氛圍直接影響項目的市場形象與客戶感知，因此開盤活動必須在充分的蓄客準(zhǔn)備，以及前期一定量客戶成交或準(zhǔn)成交的基礎(chǔ)之上舉辦。
4、商業(yè)地產(chǎn)項目的特征不包括（）。
- A：收益多樣性
- B：權(quán)益復(fù)雜與利益平衡
- C：贏利模式多元化
- D：受政府干預(yù)較大
答 案：D
解 析：商業(yè)地產(chǎn)的特征包括：①收益多樣性，商業(yè)地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)，其主要特點是能夠獲得收益;②贏利模式多元化;③權(quán)益復(fù)雜與利益平衡。
5、價格制定階段的（）是通過分析現(xiàn)在與未來的市場競爭情況，了解市場的大環(huán)境及發(fā)展趨勢，同時鎖定競爭對手，提供決策的依據(jù)。
- A：推導(dǎo)核心均價
- B：市場調(diào)研
- C：推售安排
- D：確定價格策略及方法
答 案：B
解 析：價格制定階段的市場調(diào)研目的是通過分析現(xiàn)在與未來的市場競爭情況，了解市場的大環(huán)境及發(fā)展趨勢，同時鎖定競爭對手，提供決策的依據(jù)。這個階段的市場調(diào)研側(cè)重于收集競爭項目銷售與價格信息、價格表、各房號之間價格平面差與垂直差等信息。
多選題
1、下列關(guān)于房源物理屬性的表述中，正確的有（）。
- A：房源物理屬性是指房源自身的物理狀態(tài)
- B：房源物理屬性決定房源的使用價值
- C：房源物理屬性決定房源的市場價格
- D：房源物理屬性具有固定性
- E：房源物理屬性具有差異性
答 案：BDE
解 析：房源的物理屬性是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)，其決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。除非遭遇地震、火災(zāi)等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的。房屋價格受多種因素的共同影響，從房源的物理屬性來看，每一套物業(yè)的價格是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的個別性決定的。與其它商品不同的是，房地產(chǎn)商品具有顯著的個別性。
2、在風(fēng)險控制過程中，（）行為屬于損失融資
- A：風(fēng)險自留
- B：保險
- C：減少風(fēng)險程度
- D：提高預(yù)防能力
- E：合約化風(fēng)險轉(zhuǎn)移
答 案：ABE
解 析：風(fēng)險管理方法通常包括：①損失控制；②損失融資；③內(nèi)部風(fēng)險控制。其中，損失融資包括：a．自留與自保（自我保險）；b．保險；c．對沖；d．其他合約化風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段
3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)重點追蹤的客戶所體現(xiàn)的特征有（）。
- A：購房需求強(qiáng)烈
- B：有一定經(jīng)濟(jì)實力
- C：對物業(yè)品質(zhì)要求較高
- D：出價合理
- E：對市場價格有客觀認(rèn)識
答 案：ABDE
解 析：C類客戶策略：重點培養(yǎng)目標(biāo)。在跟進(jìn)服務(wù)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)不斷了解客戶特征和需求。
4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)劃分存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有效商圈的依據(jù)有（）。
- A：產(chǎn)品規(guī)劃
- B：委托房源信息
- C：營銷手段
- D：購(租)房人信息
- E：市場行情
答 案：BD
解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和服務(wù)對象(主要是指能得到的委托房源信息)的地域范圍，被稱為存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有效商圈。這個有效商圈也可以以購(租)房者來劃分范圍。
5、與住宅項目銷售相比，寫字樓項目銷售應(yīng)（）。
- A：采取集中式開盤
- B：盡量通過展銷會組織營銷
- C：選派綜合素質(zhì)高的銷售人員
- D：重點面向企業(yè)高層人員推廣
- E：保持整體或整層銷售的連續(xù)性
答 案：CDE
解 析：寫字樓在銷售管理上，由于面向的企業(yè)高層管理者、企業(yè)老板，因此相對于住宅的銷售人員，需要選用綜合素質(zhì)較高的人員，會基本的外語交流；寫字樓客戶具有視野高遠(yuǎn)、決策理性的特點，因此在上門客戶到達(dá)銷售現(xiàn)場時，項目的整體第一印象是否給客戶帶來沖擊，稱為后期銷售是否成功的關(guān)鍵之一。成功的寫字樓銷控往往應(yīng)該保持整棟或整層銷售的連續(xù)性，避免出現(xiàn)個別房號拆散滯銷。