2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作》6月4日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作考生準(zhǔn)備，幫助考生通過每日堅持練習(xí)，逐步提升考試成績。

單選題

1、個人住房貸款中需要查詢買方的（）征信

• A：信貸
• B：商業(yè)
• C：雇傭
• D：其他

答 案：A

解 析：征信按服務(wù)對象可以分為：①信貸征信；②商業(yè)征信；③雇傭征信；④其他征信。其中，個人住房貸款中需要查詢買方的信貸征信，為金融機(jī)構(gòu)的信貸決策提供支持。目前我國商業(yè)銀行普遍采用的個人信貸征信是中國人民銀行征信中心出具的個人信用報告

2、客源的構(gòu)成要素是需求者和（）。

• A：自然人
• B：法人主體
• C：購買者
• D：需求意向

答 案：D

解 析：客源概念：是對房地產(chǎn)物業(yè)有現(xiàn)實需求或潛在需求的客戶，包括需求者及其需求意向。客源嚴(yán)格意義上是潛在用戶。需求意向：需求類型、物業(yè)地段、戶型、面積、朝向、價格、產(chǎn)權(quán)和購買方式等信息。

3、劉某與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（以下簡稱甲公司）簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，委托甲公司出售一套商品住宅，劉某開始希望住宅出售價格為110萬元，但為了盡快給兒子籌集出國留學(xué)資金，一周后劉某將出售價格調(diào)低到105萬元?？蛻敉跄吃诒臼袕氖聜€體經(jīng)營業(yè)務(wù)，一直承租住房。王某看了甲公司發(fā)布的房源銷售廣告后，希望購買該住宅。甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某多次與劉某、王某協(xié)調(diào)后，劉某與王某簽訂了房屋買賣合同，最終住宅成交價格為100萬元。
劉某調(diào)低住宅出售價格體現(xiàn)了房源信息的（　?。?。

• A：物理指標(biāo)
• B：法律指標(biāo)
• C：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
• D：心理特征

答 案：D

解 析：從表征房源信息的各項指標(biāo)來看，它不僅有物理指標(biāo)、法律指標(biāo)，還有非常關(guān)鍵的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。房源的初始價格是由業(yè)主（委托方）決定的，但他們對市場信息的了解程度，其出售或出租時的心態(tài)，決定了房源的最終交易價格。本題中，劉某調(diào)低住宅價格是為了盡快給兒子籌集出國留學(xué)資金，其出售心態(tài)影響了售價，屬于房源信息的心理特征。

4、以下不屬于存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程的是（）。

• A：客戶接待
• B：出租(承租)委托
• C：房屋帶看
• D：未達(dá)成交易意向

答 案：D

解 析：存量房租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)流程一般包括：①客戶接待;②出租(承租)委托;③房屋帶看;④達(dá)成交易意向;⑤簽訂租賃合同;⑥支付租金和傭金;⑦房屋交付使用。

5、在商業(yè)地產(chǎn)項目的市場調(diào)研中，（）主要反映未來商業(yè)地產(chǎn)項目市場的存量及增量、商業(yè)業(yè)態(tài)的細(xì)分表現(xiàn)、同業(yè)態(tài)類別的競爭狀況。

• A：商業(yè)消費者行為調(diào)查
• B：商業(yè)地產(chǎn)項目地塊的研究分析
• C：競爭性在建商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查
• D：城市商圈調(diào)查

答 案：C

解 析：競爭性在建商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查，主要是反映未來商業(yè)地產(chǎn)市場的供應(yīng)量、未來商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、競爭狀況，這些將直接影響項目的開發(fā)計劃和定位方向。針對這些未來商業(yè)調(diào)查的指標(biāo)有：物業(yè)地段位置、開發(fā)規(guī)模、業(yè)態(tài)規(guī)劃、建筑設(shè)計、服務(wù)配套、營銷策略、開發(fā)及開業(yè)時間。

多選題

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究主要是對商業(yè)地產(chǎn)的總體環(huán)境進(jìn)行調(diào)查和分析，其變量主要包括（）等。

• A：人均收入水平、消費水平
• B：購買行為與習(xí)慣
• C：全社會消費零售總額
• D：全市商業(yè)增加值
• E：人均可支配收入

答 案：ACDE

解 析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究主要是對商業(yè)地產(chǎn)的總體環(huán)境進(jìn)行調(diào)查和分析。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究根據(jù)商業(yè)項目開發(fā)的規(guī)模和能級，分為兩種調(diào)查情況：城市級商業(yè)或區(qū)域級商業(yè)的調(diào)查指標(biāo)，社區(qū)級商業(yè)或片區(qū)級商業(yè)的調(diào)查指標(biāo)。城市級或區(qū)域級商業(yè)的主要變量包括：①總?cè)丝?、人均收入水平、消費水平等;②城市及人均GDP發(fā)展?fàn)顩r;③全社會消費零售總額;④全市商業(yè)的存量、增量、租金、售價;⑤人均可支配收入;⑥零售百強(qiáng)商戶的進(jìn)入性。

2、對商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)營者進(jìn)行定位時，應(yīng)考慮的主要內(nèi)容有(　　)。

• A：項目的銷售模式
• B：項目的經(jīng)營特色
• C：項目的建筑特點
• D：消費市場的未來趨勢E:項目的目標(biāo)消費群

答 案：BCDE

解 析：經(jīng)營者定位包括以下幾個方面:①項目的目標(biāo)消費群、商圈的范圍；②項目的經(jīng)營特色；③項目的建筑特點及各類指標(biāo)限制；④項目所在地的消費文化、消費傾向；⑤市場消費的未來趨勢。

3、住宅項目價格制定中，價格確定步驟包括（）。

• A：了解自己所有的產(chǎn)品
• B：分析現(xiàn)在與未來的市場競爭情況
• C：將產(chǎn)品根據(jù)戶型、資源及客戶需求進(jìn)行分類，并進(jìn)行細(xì)分
• D：結(jié)合產(chǎn)品分類、客戶需求和銷售目標(biāo)確定價格策略
• E：收集競爭項目銷售與價格信息

答 案：ACD

解 析：住宅項目價格策略的確定步驟包括：①了解自己所有的產(chǎn)品;②將產(chǎn)品根據(jù)戶型、資源及客戶需求進(jìn)行分類，并進(jìn)行細(xì)分;③結(jié)合產(chǎn)品分類、客戶需求和銷售目標(biāo)確定價格策略。

4、房源信息的獲取具有真實性原則，即房源（）

• A：房屋權(quán)屬明晰
• B：依法可以租售
• C：租售價格真實
• D：租售意思真實
• E：房屋狀況真實

答 案：BCDE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在獲取房源的過程中，必須保證獲取的房源的真實性，也才能保證房源信息的真實性。房源信息內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合依法可以租售、租售意思真實、房屋狀況真實、租售價格真實、租售狀態(tài)真實的要求

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交驗時的注意事項有（）。

• A：在物業(yè)交付前，應(yīng)提醒買賣雙方物業(yè)相關(guān)費用的支付責(zé)任
• B：不需要檢查和驗收附屬設(shè)施
• C：檢查電表狀況是否正常運(yùn)行
• D：協(xié)助雙方進(jìn)行煤氣(天然氣)過戶
• E：協(xié)助辦理有線電視過戶

答 案：ACDE

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)助買賣雙方進(jìn)行物業(yè)交驗時，應(yīng)注意以下10點：①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在物業(yè)交付前，應(yīng)提醒買賣雙方物業(yè)相關(guān)費用的支付責(zé)任。②檢查電表狀況是否正常運(yùn)行。在房屋交接驗收時，應(yīng)幫助買方查驗電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份己繳納的電費賬單收據(jù)。③協(xié)助雙方進(jìn)行煤氣(天然氣)過戶。④結(jié)清電話費。⑤協(xié)助辦理有線電視過戶。⑥結(jié)算維修基金。⑦檢查和驗收附屬設(shè)施。⑧協(xié)助辦理迀移戶口手續(xù)。⑨如果買方因種種原因，在沒有辦理了房屋不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變更手續(xù)、并獲得其本人名下的不動產(chǎn)權(quán)利證書前，與賣方業(yè)主提前進(jìn)行了房屋交付，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)提示買方防范后續(xù)風(fēng)險，最好不要提前進(jìn)行房屋裝修，待最終辦理了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后，再進(jìn)行房屋的裝修。⑩房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)準(zhǔn)備好物業(yè)交驗表，將水、電、煤氣數(shù)字抄在合同的附件備注中，協(xié)助雙方進(jìn)行電費、水費、燃?xì)狻⑹覂?nèi)設(shè)施和用品的檢驗和交接。