2022房地產(chǎn)估價師考試《房地產(chǎn)估價理論與方法》試題及答案已經(jīng)整理好，要考試的朋友們趕緊來刷題吧！
【單選題】
1.王某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計(jì)王某治理空氣污染的費(fèi)用為5000元，并延遲入住3個月。當(dāng)?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛租金的15%。若月報酬率為0.5%，則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)給王某造成的損失為( )元。
A、12650
B、5000
C、13911
D、12574
答案：D
【多選題】
2.在V=A/r[1-1/(1+r)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率，不需要用到的是( )。
A、試錯法
B、移動平均法
C、曲線擬合法
D、線性內(nèi)插法
E、指數(shù)修勻法
答案：BCE
解析：移動平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應(yīng)用。
【單選題】
3.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。
A、建筑技術(shù)
B、土地權(quán)利設(shè)置
C、相鄰關(guān)系
D、土地使用管制
答案：D
解析：土地使用管制情況應(yīng)說明是建設(shè)用地還是農(nóng)用地、未利用地。對于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃條件，包括：1、土地用途;2、容積率或建筑控制規(guī)模;3、建筑高度;4、建筑密度;5、綠地率;6、其他要求，如配套建設(shè)保障性住房、公共服務(wù)設(shè)施等要求。
【單選題】
4.下列對房地產(chǎn)的不可移動性的說法，錯誤的是()。
A、不可移動特性是指房地產(chǎn)的位置不可移動
B、房地產(chǎn)的不可移動性決定了其受制其所在的空間環(huán)境
C、房地產(chǎn)市場是一個全球性的市場
D、房地產(chǎn)市場按照地域可分為若干個子市場
答案：C
解析：由于人們無法把房地產(chǎn)價格較低地區(qū)的房地產(chǎn)搬到房地產(chǎn)價格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場，房地產(chǎn)的供求狀況、價格水平及價格走勢等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動方向是相反的。
【判斷題】
5.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺)的總價作為路線價時，應(yīng)采用單獨(dú)深度價格修正率。
答案：錯
解析：路線價的含義不同，應(yīng)該采用不同類型的臨街深度價格修正率。采用不同類型的臨街深度價格修正率，路線價法的計(jì)算公式也會有所不同：1、當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計(jì)深度價格修正率;2、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地(如臨街寬度1英尺、臨街深度100英尺)的總價作為路線價時，應(yīng)采用累計(jì)深度價格修正率;3、當(dāng)以標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的單價作為路線價時，應(yīng)采用平均深度價格修正率。
【單選題】
6.對被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價，下列說法中正確的是()。
A、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值-被征收房屋價值
B、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=被征收房屋價值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值
C、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=被征收房屋價值-用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置成本
D、產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置成本-被征收房屋價值
答案：B
解析：在房地產(chǎn)征收征用中，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模獙Ρ徽魇辗课莸膬r值(包括被征收的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值)進(jìn)行評估，為確定貨幣補(bǔ)償金額提供依據(jù);被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對被征收房屋的價值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值(包含用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值)進(jìn)行評估，為計(jì)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價(簡稱產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價)提供依據(jù)，即：產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價=被征收房屋價值一用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值。
【主觀題】
7.有甲、乙兩宗交易實(shí)例，甲實(shí)例的建筑面積160m2（，成交總價80萬元，首期付16萬元，余款于一年后付清，年利率為8%。乙實(shí)例的使用面積175m2（建筑面積與使用面積比例為1：0.75），使用面積下的單價為5010元，于成交時一次付清。試將兩交易實(shí)例價格統(tǒng)一為成交日期一次付清時的建筑面積單價。
答案：甲單價=4703.70元/m2，乙單價=3757.55元/m2
【單選題】
8.估價結(jié)果報告通常包括估價委托人、估價機(jī)構(gòu)、估價對象、估價目的、估價時點(diǎn)、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項(xiàng)、估價人員和()。
A、價值類型、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)和限制條件
B、價值類型、估價對象分析、致委托人函
C、價值類型、估價假設(shè)和限制條件、估價報告使用的限制
D、價值類型、估價作業(yè)日期、估價報告使用的限制
答案：D
解析：估價結(jié)果報告包含：1、估價委托人：2、估價機(jī)構(gòu);3、估價目的;4、估價對象;5、價值時點(diǎn);6、價值類型;7、估價依據(jù);8、估價原則;9、估價方法;10、估價結(jié)果;11、注冊房地產(chǎn)估價師;12、實(shí)地查勘期;?估價作業(yè)期;?其他需要說明的事項(xiàng)。
【多選題】
9.成本法中房地產(chǎn)價格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)不包括()。
A、營業(yè)稅
B、應(yīng)由買方繳納的契稅等稅費(fèi)
C、應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅、企業(yè)所得稅
D、城市維護(hù)建設(shè)稅
E、教育費(fèi)附加
答案：BC
解析：成本法中的土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們在價值時點(diǎn)(假設(shè)為現(xiàn)在)的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時的實(shí)際或正常水平來估算。銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方(在此為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：1、銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加(通常簡稱“兩稅一費(fèi)”);2、其他銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。
【判斷題】
10.比較兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)價值大小，取決于這兩宗房地產(chǎn)實(shí)物狀況的好壞。
答案：錯
解析：房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價值決定中都很重要。兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價值就可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實(shí)物狀況不同，價值也可能有很大的不同。影響房地產(chǎn)價值大小的因素包括：1、房地產(chǎn)實(shí)物;2、權(quán)益;3、區(qū)位。比較兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)價值大小，除了取決于這兩宗房地產(chǎn)實(shí)物狀況的好壞之外，還要考慮區(qū)位因素。兩宗實(shí)物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。
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