2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力》6月8日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力考生準備，幫助考生通過每日堅持練習，逐步提升考試成績。
判斷題
1、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只可以接受房地產(chǎn)交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務。但無論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或為委托人的利益而充當與第三人訂立合同的當事人。
2、房地產(chǎn)經(jīng)紀人與其客戶之間發(fā)生的代理關系屬于法定代理。()
答 案：錯
解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定的權限內，為促成委托人與第三人進行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務，并向委托人收取服務費用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。
3、新建商品住房和存量住房轉讓手續(xù)費，由轉讓方承擔。()
答 案：錯
解 析：新建商品住房轉讓手續(xù)費，由轉讓方承擔。經(jīng)濟適用房的房地產(chǎn)交易手續(xù)費減半收取，由買方承擔。存量住房轉讓手續(xù)費，由交易雙方各承擔50%。
4、住宅按照層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。其中1～3層的住宅為低層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。()
答 案：對
解 析：根據(jù)層數(shù)或高度建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。其中，住宅根據(jù)層數(shù)，分為低層住宅(1～3層)、多層住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)和高層住宅(10層及以上)。
5、通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書后，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務工作滿6年，就可以報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試。()
答 案：對
解 析：只有高中或中專學歷的人員，只要通過考試取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理職業(yè)資格證書，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀工作滿6年后，就可以報名參加房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格考試。
單選題
1、下列情形，不屬于承擔民事責任的方式的是（ ?。?。
- A：賠禮道歉
- B：法律制裁
- C：返還財產(chǎn)
- D：賠償損失
答 案：B
解 析：承擔民事責任的方式主要有以下11種：①停止侵害；②排除妨礙；③消除危險；④返還財產(chǎn)；⑤恢復原狀；⑥修理、重作、更換；⑦繼續(xù)履行；⑧賠償損失；⑨支付違約金；⑩消除影響、恢復名譽；賠禮道歉。
2、（ ）是物權的產(chǎn)生、變更和消滅的總稱。
- A：物權的變動
- B：物權的交換
- C：物權的使用
- D：物權的繼承
答 案：A
解 析：物權的變動是物權的產(chǎn)生、變更和消滅的總稱。從權利主體方面觀察，即物權的取得、變更和喪失。物權的產(chǎn)生即物權人取得了物權，它在特定的權利主體與不特定的義務主體之間形成了物權法律關系，并使特定的物與物權人相結合。
3、2016年2月，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關于調整個人住房信貸政策有關問題的通知》規(guī)定，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住推進再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于（ ?。?。
- A：15%
- B：20%
- C：25%
- D：30%
答 案：D
解 析：2016年2月，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關于調整個人住房信貸政策有關問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號）規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住推進再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
4、王某于2011年4月將自住房出租給李某1年，年租金為5000元。2011年5月王某將房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2011年6月，李某將房屋轉租張某，簽訂了6個月的轉租合同。
王某將房屋抵押應辦理房屋抵押權（ ）。
- A：設立登記
- B：變更登記
- C：轉移登記
- D：更正登記
答 案：A
解 析：房屋抵押權登記是指房屋登記機構根據(jù)抵押當事人申請，依法將抵押權設立、變更、轉移和注銷等事項在登記簿上予以記載的行為。一般抵押登記包括：設立登記、變更登記、轉移登記、注銷登記。本案例中，王某進行的抵押，是初次設立抵押，應進行抵押權設立登記。
5、由（ ）負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責。
- A：國務院
- B：國土資源部
- C：住房城鄉(xiāng)建設部
- D：縣級以上人民政府房地產(chǎn)登記部門
答 案：B
解 析：根據(jù)國務院建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的要求，將由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。房屋產(chǎn)權和交易監(jiān)管等職責繼續(xù)由住房城鄉(xiāng)建設（房地產(chǎn)）部門承擔。
多選題
1、下列屬于建筑物基本要求中適用要求的有（）。
- A：屋頂或樓板不漏水，外墻不滲雨
- B：冬季能保溫，夏季能隔熱、防熱
- C：節(jié)約采暖、空調、照明的能耗等
- D：能夠使室內與室外空氣之間流通，保持室內空氣新鮮
- E：沒有嚴重污染
答 案：ABD
解 析：適用的要求主要包括防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照等方面良好，功能齊全，空間布局合理。具體為：①防水的基本要求是屋頂或樓板不漏水，外墻不滲雨。②保溫、隔熱的基本要求是冬季能保溫，夏季能隔熱、防熱。③隔聲的基本要求是為了防止噪聲和保護私密性。④通風的基本要求是能夠使室內與室外空氣之間流通，保持室內空氣新鮮。⑤采光、日照的基本要求是室內在白天能通過窗口取得光線使其明亮，有一定的空間能夠獲得一定時間的太陽光照射。⑥功能齊全的基本要求是具有該種用途所必要的設施設備，能滿足使用要求。⑦空間布局合理的基本要求是平面布置合理，交通聯(lián)系方便，有利于使用。
2、下列與房地產(chǎn)有關的法律法規(guī)中，屬于部門規(guī)章的有（）
- A：《物業(yè)管理條例》
- B：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
- C：《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》
- D：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》
- E：《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》
答 案：CDE
解 析：行政規(guī)章包括國務院部委制定的部門規(guī)章和有立法權的地方政府制定的政府規(guī)章。部門規(guī)章主要有：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》、《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預售管理辦法》、《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》、《商品房屋租賃管理辦法》、《城市房地產(chǎn)權屬檔案管理辦法》、《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房產(chǎn)測繪管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《公共租賃住房管理辦法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等。A項，《物業(yè)管理條例》屬于房地產(chǎn)行政法規(guī)；B項，《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》屬于與房地產(chǎn)相關的法律
3、住房公積金個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款的區(qū)別包括（）。
- A：貸款資金來源不同
- B：貸款對象不同
- C：借款人還款能力不同
- D：貸款流程不同
- E：貸款額度、利率不同
答 案：ABDE
解 析：住房公積金個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款除貸款資金來源不同，在業(yè)務運作上也存在較明顯差異，主要表現(xiàn)在：①貸款對象不同。住房公積金個人貸款對象必須是住房公積金繳存人。②貸款流程不同。商業(yè)性個人住房貸款申請受理、審批、發(fā)放流程都在商業(yè)銀行內部，住房公積金個人貸款受理、發(fā)放委托商業(yè)銀行進行(部分城市住房公積金個人貸款受理由住房公積金管理中心自主完成)，貸款審批則根據(jù)《住房公積金管理條例》規(guī)定由當?shù)刈》抗e金管理中心負責。③貸款額度、利率不同。住房公積金個人貸款在確定貸款額度時，除與商業(yè)性住房貸款相同要求考核貸款成數(shù)、借款人還款能力外，還規(guī)定不得超過當?shù)匾?guī)定的單筆最高貸款額度，住房公積金的單筆最高貸款額度由當?shù)刈》抗e金管理委員會確定。?
4、2014年8月，馮某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構（以下稱甲機構）的居間服務購買了一套80m2的二手住宅，2014年9月委托甲機構辦理了二手房抵押貸款，2014年10月又委托甲機構代理對外租賃。甲機構的房地產(chǎn)經(jīng)紀人陳某找到承租人褚某并按照市場價格簽訂了房屋租賃合同，租賃期為3年。2017年3月，馮某委托甲機構代理出售該住房，同年4月該套住宅按照市場價轉售給衛(wèi)某，并辦理了房屋登記手續(xù)。衛(wèi)某因結婚急等裝修房屋，要求褚某提前搬走，褚某不同意。關于出租房屋轉讓限制的說法，正確的有（ ）。
- A：馮某的房屋因已設定了抵押權，不得出租給褚某
- B：租賃期限未到期，褚某有權要求原租賃合同繼續(xù)履行
- C：衛(wèi)某急等房屋裝修結婚系正當理由，陳某與褚某簽訂的原租賃合同自動終止
- D：馮某轉讓該房屋時，應提前通知褚某，褚某在同等條件下有優(yōu)先購買權
- E：褚某雖無意購買該房屋，但2017年11月若主張優(yōu)先租賃權，衛(wèi)某不得拒絕
答 案：ABD
解 析：A項，抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權人同意可以出租，馮某房屋為經(jīng)抵押權人同意，不得出租；BC兩項，根據(jù)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。所有權變動包括贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉讓租賃房屋等。因此陳某與褚某簽訂的原租賃合同應繼續(xù)履行。DE兩項，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。除了出賣租賃房屋，出租人在與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務及委托拍賣人拍賣租賃房屋時，也應在合理期限內通知承租人，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權。值得注意的是，承租人主張優(yōu)先購買并不是任何條件下都可實現(xiàn)，而必須是同等條件下提出的主張。
5、王某有3個子女，其依法擁有一套住宅。王某依法訂立遺囑，指定將該住宅由某一個子女繼承。在此情況下，下列說法正確的有（）。
- A：該情況屬于遺囑繼承
- B：指定子女有繼承權
- C：該情形屬于法定繼承
- D：其他2個子女無權繼承
- E：指定子女喪失繼承權的，按法定繼承執(zhí)行
答 案：ABDE
解 析：遺囑繼承是指繼承開始后，按照被繼承人所立的合法有效的遺囑繼承被繼承人的遺產(chǎn)。王某有3個子女，其依法擁有一套住宅。王某可以依法訂立遺囑，指定將該住宅由某一個子女繼承。在此情況下，其他2個子女就無權繼承。法定繼承是指依據(jù)法律規(guī)定的繼承人的范圍、繼承的順序、繼承遺產(chǎn)的份額以及遺產(chǎn)的分配原則繼承被繼承人的遺產(chǎn)。法定繼承的適用以下情形：①遺囑繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄受遺贈；②遺囑繼承人喪失繼承權；③遺囑繼承人、受遺贈人先于遺囑人死亡的；④遺囑無效部分涉及的遺產(chǎn)；⑤遺囑未處分的遺產(chǎn)。