2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力》5月2日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

判斷題

1、按照交易時(shí)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為居住房地產(chǎn)市場(chǎng)、業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。()

答 案：錯(cuò)

解 析：按照房地產(chǎn)的用途分類，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)。居住房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是住房交易的市場(chǎng)，非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)又可以分為商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。按照交易時(shí)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)分類，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為現(xiàn)房市場(chǎng)和期房市場(chǎng)。

2、宅基地可以用于設(shè)定抵押。()

答 案：錯(cuò)

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員只可以接受房地產(chǎn)交易中的一方的委托，向一方委托人提供居間服務(wù)。()

答 案：錯(cuò)

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時(shí)接受房地產(chǎn)交易的雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。但無(wú)論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。

4、住宅按照層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。其中1～3層的住宅為低層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。()

答 案：對(duì)

解 析：根據(jù)層數(shù)或高度建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。其中，住宅根據(jù)層數(shù)，分為低層住宅(1～3層)、多層住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)和高層住宅(10層及以上)。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其客戶之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于法定代理。()

答 案：錯(cuò)

解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。

單選題

1、直營(yíng)和特許經(jīng)營(yíng)模式的最大的不同之處在于（　?。?/p>

• A：連鎖店投資方不同
• B：管理控制方式不同
• C：客戶管理方式不同
• D：業(yè)務(wù)拓展方式不同

答 案：A

解 析：直營(yíng)和特許經(jīng)營(yíng)模式的最大區(qū)別是連鎖店投資方不同，由總部直接投資設(shè)立門(mén)店的是直營(yíng)模式，由被特許方投資設(shè)立門(mén)店的是特許經(jīng)營(yíng)模式。如果一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的連鎖門(mén)店當(dāng)中既有直營(yíng)門(mén)店也有特許加盟的門(mén)店，則這家機(jī)構(gòu)就是混合模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。另外，由特許人和被特許人共同出資設(shè)立門(mén)店的模式，介于直營(yíng)和加盟之間，稱為參股模式。

2、在住宅的廚房、衛(wèi)生間墻面抹灰中，按構(gòu)造層次劃分，起進(jìn)一步找平與黏結(jié)作用、彌補(bǔ)砂漿干縮裂縫的層次是（）。

• A：抹灰底層
• B：抹灰中間層
• C：抹灰基層
• D：抹灰面層

答 案：B

解 析：根據(jù)構(gòu)造層次，室內(nèi)墻面由下列3個(gè)部分組成： （1）抹灰底層。它是室內(nèi)墻體抹灰的基本層次，不同房間的墻體選用不同的墻面材料和構(gòu)造做法，如住宅的起居室、臥室的墻體，抹灰底層通常為水泥石灰砂漿；廚房、衛(wèi)生間的墻體，抹灰底層通常為水泥砂漿。 （2）中間層。室內(nèi)墻體為了墻面找平和粘結(jié)面層通常設(shè)中間抹灰層。另外，根據(jù)墻體位置和功能要求，還可增加防潮、防腐、保溫、隔熱、隔聲等中間層。 （3）面層。為滿足使用功能和裝飾功能，室內(nèi)墻面材料可以是各類抹灰、涂料、塊材、卷材、板材等。如起居室、臥室、書(shū)房的墻面應(yīng)清潔、典雅，多為涂料、壁紙、壁布等；廚房、衛(wèi)生間的墻面為了防水、易清洗，多用瓷磚；室內(nèi)門(mén)窗套面層，多用木質(zhì)板材或高分子板材等。

3、齊某是甲市一位普通職工，工資收入有限，屬于甲市的低收入家庭，無(wú)力購(gòu)買住房，一直租賃房屋居住。2018年1月，根據(jù)甲市有關(guān)政策規(guī)定，齊某可以申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。齊某于2018年5月與經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)單位簽訂了購(gòu)買合同，支付了首付10萬(wàn)元，其余款項(xiàng)向當(dāng)?shù)刈》抗e金中心申請(qǐng)了住房公積金貸款。
若齊某租賃的住房為公共租賃住房，則其合同期限一般為（ ）年。

• A：1
• B：3
• C：5
• D：10

答 案：C

解 析：配租對(duì)象選擇公共租賃住房后，公共租賃住房所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位與配租對(duì)象應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同。公共租賃住房租賃合同期限為5年。租賃合同簽訂前，所有權(quán)人或者其委托的運(yùn)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)將租賃合同中涉及承租人責(zé)任的條款內(nèi)容和應(yīng)當(dāng)退回公共租賃住房的情形向承租人明確說(shuō)明。

4、就簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為，建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)應(yīng)對(duì)盧某處以（）罰款。

• A：5000元
• B：1萬(wàn)元
• C：1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下
• D：2萬(wàn)元

答 案：B

5、房屋租賃合同與房屋買賣合同的根本區(qū)別在于（）

• A：合同簽訂程序
• B：權(quán)屬轉(zhuǎn)移方面
• C：合同約束能力
• D：合同生效條件

答 案：B

解 析：房屋租賃合同與房屋買賣合同在權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移方面有著根本區(qū)別。后者是以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為目的，而房屋租賃合同僅轉(zhuǎn)移房屋的使用權(quán)，所有權(quán)并不發(fā)生變動(dòng)，承租人僅能依合同約定對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用、收益，而不得處分。

多選題

1、張某出國(guó)留學(xué)前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過(guò)戶有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款并獲準(zhǔn)，得到貸款40萬(wàn)元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬(wàn)元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實(shí)書(shū)面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無(wú)力歸還貸款，此時(shí)陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。
債務(wù)履行期滿后劉某無(wú)力歸還貸款，則甲、乙銀行有權(quán)（ ）。

• A：占用該抵押房屋
• B：扣押該抵押房屋
• C：與劉某協(xié)議變賣該抵押房屋
• D：請(qǐng)求人民法院拍賣該抵押房屋

答 案：CD

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得優(yōu)先受償。

2、契據(jù)登記制度的主要特點(diǎn)包括（ ）。

• A：只有履行權(quán)屬登記手續(xù)以后，房屋受讓人或他項(xiàng)權(quán)利的權(quán)利人的房屋所有權(quán)或房屋他項(xiàng)權(quán)利才告成立
• B：登記只具有公示力而無(wú)公信力，不經(jīng)過(guò)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人
• C：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)采取形式審查、登記權(quán)利的狀態(tài)
• D：登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)采取實(shí)質(zhì)審查、登記權(quán)利的現(xiàn)狀
• E：法院可以裁定已登記的契約無(wú)效，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任

答 案：BCE

解 析：契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是對(duì)抗要件主義，這一理論認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的變更、他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，在當(dāng)事人訂立合約之時(shí)就已生效，即雙方一經(jīng)產(chǎn)生債的關(guān)系，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移或他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定即同時(shí)成立。其主要特點(diǎn)是：①登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記申請(qǐng)采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài)；②登記只具有公示力而無(wú)公信力，不經(jīng)登記，只能在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對(duì)抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無(wú)效，登記機(jī)構(gòu)對(duì)此并不承擔(dān)責(zé)任。

3、根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，（）行為發(fā)生未經(jīng)登記，物權(quán)也生效

• A：繼承
• B：買賣
• C：交換
• D：分割
• E：受遺贈(zèng)

答 案：AE

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定了幾種事實(shí)行為發(fā)生未經(jīng)登記，物權(quán)也生效的情形?！段餀?quán)法》第二十八條、第二十九條和第三十條規(guī)定，依據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅物權(quán)；繼承或者受遺贈(zèng)取得房地產(chǎn)；合法建造取得房屋所有權(quán)、拆除房屋注銷所有權(quán)。BCD三項(xiàng)，屬于登記生效的情形

4、天棚一般應(yīng)具有（）功能。

• A：防潮
• B：吸熱
• C：隔聲
• D：吸聲
• E：保溫

答 案：CDE

解 析：飾面之一，表面應(yīng)光潔、美觀，并能起反射作用，以改善室內(nèi)的亮度，還應(yīng)具有隔聲、吸聲、保溫、隔熱等功能。

5、李某向銀行申請(qǐng)期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付50%，貸款利率上浮10%。假定5年以上銀行基準(zhǔn)貸款利率為6%，按月計(jì)息。關(guān)于李某的還款方式，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的有（）。

• A：李某可以選擇等額本息還款法或等額本金還款法進(jìn)行分期還款
• B：采用等額本金還款法時(shí)，各期還款壓力是一樣的
• C：不同的還款方式，對(duì)借款人借款后的現(xiàn)金流要求不同
• D：采用等額本息還款法時(shí)，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減
• E：還貸的方式一般由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員代理選擇，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)充分考慮客戶的儲(chǔ)蓄、收入水平、家庭開(kāi)支以及家庭理財(cái)狀況，進(jìn)行綜合考慮

答 案：BD

解 析：AC兩項(xiàng)，目前我國(guó)個(gè)人住房貸款的償還方式主要有等額本息還款法和等額本金還款法兩種歸還貸款本息的方式。不同的還款方式，對(duì)借款人借款后的現(xiàn)金流要求不同。BD兩項(xiàng)，采用等額本息還款法時(shí)，各期還款壓力是一樣的；采用等額本金還款法時(shí)，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減。E項(xiàng)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在幫助客戶制定貸款方案時(shí)，應(yīng)充分考慮客戶的儲(chǔ)蓄、收入水平、家庭開(kāi)支以及家庭理財(cái)狀況，進(jìn)行綜合考慮，還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理應(yīng)向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區(qū)別，為貸款客戶提供參考意見(jiàn)