2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理每日一練《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力》4月28日專為備考2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)綜合能力考生準(zhǔn)備，幫助考生通過(guò)每日?qǐng)?jiān)持練習(xí)，逐步提升考試成績(jī)。

判斷題

1、住宅按照層數(shù)分為低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅。其中1～3層的住宅為低層住宅，4～6層的住宅為多層住宅，7～9層的住宅為中高層住宅，10層及以上的住宅為高層住宅。()

答 案：對(duì)

解 析：根據(jù)層數(shù)或高度建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。其中，住宅根據(jù)層數(shù)，分為低層住宅(1～3層)、多層住宅(4～6層)、中高層住宅(7～9層)和高層住宅(10層及以上)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每半年舉行1次考試。()

答 案：錯(cuò)

解 析：從2016年起，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度。原則上每年舉行1次考試?？荚嚂r(shí)間一般安排在每年10月的第二周的周末。

3、宅基地可以用于設(shè)定抵押。()

答 案：錯(cuò)

解 析：《物權(quán)法》規(guī)定下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：①土地所有權(quán);②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施;④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn);⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其客戶之間發(fā)生的代理關(guān)系屬于法定代理。()

答 案：錯(cuò)

解 析：房地產(chǎn)代理屬于民法上的委托代理。它是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以委托人的名義，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定的權(quán)限內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取服務(wù)費(fèi)用的行為。房地產(chǎn)代理不屬于法定代理。

5、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為50年，綜合或者其他用地為40年。()

答 案：錯(cuò)

解 析：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。

單選題

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是（　?。┑男袠I(yè)。

• A：知識(shí)密集和資金密集
• B：資金密集和勞動(dòng)密集
• C：知識(shí)密集和管理密集
• D：知識(shí)密集和勞動(dòng)密集

答 案：D

解 析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主要是幫助房地產(chǎn)出售者、出租人尋找到房地產(chǎn)的購(gòu)買者、承租人，或者幫助房地產(chǎn)的購(gòu)買者、承租人尋找到其欲購(gòu)買、承租的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的潤(rùn)滑劑。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員來(lái)完成，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主要是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供平臺(tái)和品牌。從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)需要一定的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和較好的信譽(yù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是知識(shí)密集和勞動(dòng)密集的行業(yè)。

2、室外裝飾裝修的基本要求不包括（　?。?。

• A：保護(hù)墻體、裝飾立面
• B：與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一
• C：為了突出建筑物特點(diǎn)，與整體環(huán)境盡量區(qū)別開(kāi)來(lái)
• D：滿足人們對(duì)建筑物的精神需要和藝術(shù)欣賞要求

答 案：C

解 析：室外裝飾裝修的基本要求包括：①保護(hù)墻體、裝飾立面；②與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一；③滿足人們對(duì)建筑的藝術(shù)欣賞需要。

3、王某于2011年4月將自住房出租給李某1年，年租金為5000元。2011年5月王某將房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2011年6月，李某將房屋轉(zhuǎn)租張某，簽訂了6個(gè)月的轉(zhuǎn)租合同。
王某將房屋抵押應(yīng)辦理房屋抵押權(quán)（ ）。

• A：設(shè)立登記
• B：變更登記
• C：轉(zhuǎn)移登記
• D：更正登記

答 案：A

解 析：房屋抵押權(quán)登記是指房屋登記機(jī)構(gòu)根據(jù)抵押當(dāng)事人申請(qǐng)，依法將抵押權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷等事項(xiàng)在登記簿上予以記載的行為。一般抵押登記包括：設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。本案例中，王某進(jìn)行的抵押，是初次設(shè)立抵押，應(yīng)進(jìn)行抵押權(quán)設(shè)立登記。

4、一般納稅人出租其2015年12月13日取得的房屋，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照（）的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額

• A：3%
• B：4%
• C：5%
• D：1.5%

答 案：C

解 析：一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的、與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)

5、房屋租賃期內(nèi)房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，原租賃合同()。

• A：對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效
• B：對(duì)承租人和新房主無(wú)效
• C：對(duì)承租人繼續(xù)有效，對(duì)新房主無(wú)效
• D：對(duì)承租人無(wú)效，對(duì)新房主繼續(xù)有效

答 案：A

解 析：為保護(hù)承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的，原租賃合同對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效?！逗贤ā返诙俣艞l規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

多選題

1、出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，按照（）順序確定履行合同的承租人

• A：已經(jīng)合法占有租賃房屋的
• B：資信條件較好的
• C：已經(jīng)辦理登記備案的
• D：合同成立在先的
• E：對(duì)租賃房屋需求程度

答 案：ACD

解 析：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：①已經(jīng)合法占有租賃房屋的；②已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；③合同成立在先的

2、關(guān)于套內(nèi)墻體面積，下列說(shuō)法正確的有（）

• A：套內(nèi)自有墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積
• B：各套之間的分隔墻按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積
• C：套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占用面積即套內(nèi)墻體面積
• D：外墻（包括山墻）按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積
• E：套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積

答 案：CDE

解 析：套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占用面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積

3、張某出國(guó)留學(xué)前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過(guò)戶有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款并獲準(zhǔn)，得到貸款40萬(wàn)元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬(wàn)元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實(shí)書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無(wú)力歸還貸款，此時(shí)陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。
針對(duì)劉某受讓張某房屋這一行為，當(dāng)事人應(yīng)繳納的稅種為（ ）。

• A：房產(chǎn)稅
• B：契稅
• C：耕地占用稅
• D：增值稅

答 案：ABD

解 析：A項(xiàng)，房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。B項(xiàng)，契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。契稅的征稅對(duì)象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的土地、房屋。C項(xiàng)，耕地占用稅是對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種特定行為稅。D項(xiàng)，增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人為增值稅的納稅人。

4、當(dāng)房屋租賃合同（）時(shí)，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

• A：無(wú)效
• B：有效
• C：履行期限屆滿
• D：解除

答 案：ACD

解 析：在租賃房屋轉(zhuǎn)租處理中，房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。

5、張某出國(guó)留學(xué)前將登記用途為商住的房屋（底層為商鋪、二樓為住宅）轉(zhuǎn)讓給劉某。在辦理了交易過(guò)戶有關(guān)手續(xù)后，劉某向甲銀行申請(qǐng)抵押貸款并獲準(zhǔn)，得到貸款40萬(wàn)元，半年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬(wàn)元。在抵押期間，未經(jīng)甲、乙銀行同意，劉某便將該房屋出租給陳某，但將抵押事實(shí)書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗無(wú)力歸還貸款，此時(shí)陳某與劉某約定的租賃期限尚未屆滿。
下列關(guān)于劉某將已抵押房屋出租的表述中，正確的為（ ）。

• A：在未征得甲、乙銀行同意的情況下，劉某不能將已抵押的房屋出租
• B：在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，劉某與陳某的租賃合同對(duì)受讓人無(wú)約束力
• C：在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，陳某如有損失，劉某應(yīng)賠償
• D：甲、乙銀行有權(quán)要求劉某讓陳某搬出，但應(yīng)賠償陳某損失

答 案：AB

解 析：A項(xiàng)，抵押房地產(chǎn)經(jīng)抵押權(quán)人同意可以出租。B項(xiàng)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具約束力。C項(xiàng)，抵押人將已抵押的房屋出租時(shí)，如果抵押人來(lái)書面告之承租人該房屋已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。D項(xiàng)，《合同法》第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。